A nova legislação traz importantes mudanças para a atualização de imóveis no Imposto de Renda. Confira os detalhes.
Tradicionalmente, os proprietários de imóveis não podiam atualizar o valor do bem para fins de imposto de renda, mesmo que o valor de mercado mudasse anualmente. O imóvel era informado pelo custo de aquisição, sem possibilidade de ajustes posteriores.
Existem algumas exceções, como no caso de reformas ou melhorias, onde o contribuinte deve apresentar notas fiscais que comprovem os investimentos realizados.
Isso ocorre porque, ao vender o imóvel, o ganho de capital é calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.
Com a promulgação da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, as pessoas físicas residentes no Brasil agora têm a opção de atualizar o valor do imóvel já declarado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) para o valor de mercado, tributando a diferença em relação ao custo de aquisição, pelo Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF), a uma alíquota fixa de 4%.
Em geral, o imposto sobre o ganho de capital varia entre 15% e 22,5%.
De acordo com a nova legislação, os valores resultantes da atualização tributada serão considerados acréscimos patrimoniais na data em que o imposto for pago e devem ser incluídos na ficha de bens e direitos da DAA referente ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo imóvel.
Além disso, pessoas jurídicas poderão atualizar o valor do imóvel no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado, tributando a diferença pelo Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) a uma alíquota de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) a uma alíquota de 4%.
Os valores decorrentes da atualização não poderão ser considerados como despesa de depreciação pela pessoa jurídica.
A escolha pela tributação deverá ser feita conforme as diretrizes e prazos que serão estabelecidos pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, e o imposto deve ser pago em até 90 dias após a publicação da Lei nº 14.973.
Caso ocorra a venda ou baixa do imóvel sujeito à atualização (tanto para pessoas físicas quanto jurídicas) antes de 15 anos após a atualização, o ganho de capital será calculado pela seguinte fórmula:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
- GK = ganho de capital
- CAA = custo do imóvel antes da atualização
- DTA = diferencial de custo tributado pela atualização
- % = percentual proporcional ao tempo decorrido desde a atualização até a venda, conforme o parágrafo único deste artigo.
Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido são:
I – 0%, se a venda ocorrer em até 36 meses após a atualização;
II – 8%, se a venda ocorrer entre 36 e 48 meses após a atualização;
III – 16%, se a venda ocorrer entre 48 e 60 meses após a atualização;
IV – 24%, se a venda ocorrer entre 60 e 72 meses após a atualização;
V – 32%, se a venda ocorrer entre 72 e 84 meses após a atualização;
VI – 40%, se a venda ocorrer entre 84 e 96 meses após a atualização;
VII – 48%, se a venda ocorrer entre 96 e 108 meses após a atualização;
VIII – 56%, se a venda ocorrer entre 108 e 120 meses após a atualização;
IX – 62%, se a venda ocorrer entre 120 e 132 meses após a atualização;
X – 70%, se a venda ocorrer entre 132 e 144 meses após a atualização;
XI – 78%, se a venda ocorrer entre 144 e 156 meses após a atualização;
XII – 86%, se a venda ocorrer entre 156 e 168 meses após a atualização;
XIII – 94%, se a venda ocorrer entre 168 e 180 meses após a atualização;
XIV – 100%, se a venda ocorrer após 180 meses da atualização.